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        房地产开发成本核算及成本控制研究

        摘要:阐述了房地产开发成本核算方法实例,提出了几点房地产开发成本控制对策,希望能够为广大从业者提供有价值的参考。

        关键词:房地产开发;核算方法;成本控制

        近几年,一系列抑制房价的政策增加了房地产企业的生存难度,同时经济下行、市场动荡,导致房地产企业面临的风险也与日俱增。在这样的背景下,亟需提高房地产成本核算、控制水平,才能够保证企业的正常发展。

        1房地产开发成本核算方法实例

        1.1项目分别核算实例。A房地产公司,在某市开发建设B地块一期工程,于2016年取得了主管部门下发的产品竣工验收报告以及开发产品完工交付使用证明。其中,地下车库、住宅、商铺的可售卖面积共计12万m2,能够单独销售有产权的地下出库车位可售面积约为4万m2,总计16万m2。据统计,2016年全年,共计销售住宅10万m2,有产权的车位共计1万m2。而A房地产公司在项目开发计税成本总额为12亿元,其中涵盖工程建设费用、土地征用费用、拆迁补偿费用、建安费用、基础建设费用、配套设施建设费用、间接管理费用、借贷利息等。房地产企业自行粗略计算,A房地产公司开发产品单位成本约为1万元,结转销售总成本为10亿。1.1.1问题。审计人员根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》中的条款,认为A房地产公司的产品成本核算存在问题。在《办法》中第二十六条明确规定“在项目开发、建设过程中消耗确定的归集是成本对象,计税成本对象的确定涵盖了是否可销售的原则,所以能够对外销售的产品,需作为独立的对象进行核算”,如上文所述,A房地产开发的地下车位、住宅、商铺均能够对外销售,所以应该分别对成本进行核算。但实际上,A房地产公司并未参照《办法》中的内容进行独立核算,而是将所有成本都归集到住宅项目上,这显然存在一定的问题。1.1.2意见。结合我国现行的法律法规,综合考虑到税前扣除合理性、配比性、相关性,A房地产公司成本核算应该综合考虑到以下几点内容:①一期工程所应该负担的成本项目为土地征用费用、拆迁补偿费用、建安费用、建设费用、甲供材材料费用、住宅装修费用、配套设施建设费用等;②应该由地下车库、商铺住宅一同承担的成本项目为前期工程建设费用、土建费用、基础建设费用、间接管理费用。③需根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》中的第三十条规定,对不同项目成本分配进行细化,建议A房地产公司采用“预算造价法”实现合理的分配。经计算,A房地产公司,在某市开发建设B地块一期工程,地下车位造价为1.23亿元(15%)、商铺住宅为6.97亿元(85%),总额为8.2亿元。地下车位的单位成本最终计算为0.27万元,商铺住宅的单位成本最终计算为0.91万元,销售车位总成本为0.27亿元,销售商铺住宅总成本为9.1亿元,共计9.37亿元,根据纳税调增金额、实际转结销售成本,该年度,A房地产企业少交所得税共计1575万元。1.2不符合完工条件核算。1.2.1问题。A房地产公司根据客户签订销售合同,将B地块二期工程交房时间约定在2017年1月,于2017年3月1日取得城乡建设局有关B地块二期工程备案、验收、竣工的文件,于2017年3月9日收到《备案证明》,于3月15日和客户一同办理商品房交付手续。这里合同约定交房时间为2017年1月,取得主管部门文件却在2017年3月,存在矛盾。根据详细的沟通交流,了解到,A房地产公司在一期项目中出现了意外事故,对二期施工造成了一定的影响,因事故为无明火火灾事故,并由当地消防支队出具了火灾事故认定书,在主管部门的协调下,A房地产公司将B地块二期的交房时间延期在2017年2月1日前。并且,B地块二期项目在验收的过程中,实际容积率和城市规划容积率不符,需要办理土地出让金相关手续,这个过程对B地块房屋交付又造成了一定影响。1.2.2意见。根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》中的内容,A房地产公司业务应包括开发、建设、销售等,而出土地开发外,其余项目若是符合已经备案的、已经投入使用的、已经有初始产权证的条件,可视作为已经完工,而房屋合同已经确定且签订、所有权已经被转移、A房地产公司未保留产品管理权、A房地产公司未对产品进行控制、A房地产公司收入金额可直接计量,就应确认收入的实现。因此,A房地产公司存在多交所得税的情况,可在未来的所得税纳税中抵减。

        2房地产开发成本控制对策

        2.1完善成本控制责任体系。(1)完善房地产成本控制组织架构,明确各个岗位的具体职责,根据成本控制实际情况,进一步充实岗位需求,强化队伍建设;(2)房地产开发周期长,想要在长期的控制中保证成本有效控制,必须要秉承预防到位、机制自行运转的原则。在项目开发前,项目的测算必须要有明确、统一的标准,测算内容必须保证精确、精准、精细,企业成本控制必须和实际的利益挂钩,让人员能够在主观意识上认识到成本控制的重要性;(3)企业内容需要编制各项成本产生的定义,以企业多年来积累的人工费用、材料费用、设备费用以及其他间接费率等资料为基础,同时参考市场调查情况,从而让企业成本控制标准的编制能够统一,让绩效考核能够有更加详实的依据;(4)不断规范项目责任成本管理规程,保证成本管理各项措施都能够落到实处,首先要合理确定人数,制定详细的组织方案,同时要确定责任中心制度,明确各问题的责任中心范围;(5)需根据实际情况,定期对成本控制成果进行评估。2.2提高成本核算科目规范性。(1)从文章上述的案例中我们不难了解到,科学的、合理的、合规的成本科目设置,是房地产企业实现有效成本管理的重要工作,是提高成本测算工作、动态监控工作、成本核算工作有效性的重要依托;(2)房地产开发项目成本科目可分为:前期费用、土地费用、基础建设费用、建安费用、公共设施建设费用、间接管理费用、财务费用等等。前期费用涵盖造价咨询费用、工程监理费用、勘察设计费用、报批费用、报建费用等。土地费用需涵盖土地补偿费、出让金、契税、中介费、拆迁协调费、红线外市政协调费、其他费用等。这里就不过多赘述,具体要根据我国现行的办法、规范逐一细化。2.3健全成本管理规范制度。(1)根据企业发展目标,构建清晰的成本管理制度思路,将全过程、动态化、精细化管理作为主线,以EPR项目管理为具体抓手,构建行之有效的制度架构;(2)在制度上,进一步确认各级工程师在成本管理中的实际作用,将成本管理和方案优化联系起来,构建起有关项目部工作的责任利润制度、奖励制度;(3)在项目开发的过程中,需根据实际情况,不断调整责任预算范围,调整具体的管理方法,保证成本管控的有效性。

        3结束语

        综上所述,经济利益是一个房地产企业的生命线,无论是成本核算工作还是成本控制工作,对房地产企业的稳定发展都有着重要影响。望广大从业者对上述内容能有足够的认识,能够从中探寻到提高企业成本控制水平的新思路。

        参考文献

        [1]钱英杰.试论房地产开发成本核算方法与成本控制对策[J].建材与装饰,2018(27):139-140.

        [2]张院斌.房地产开发企业成本核算存在的问题及对策探析[J].现代国企研究,2017(20):54-55.

        作者:李涵妮 单位:厦门市同安区华旺房地产开发有限公司

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